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高层为羊年楼市打气有望实现软着陆

发布时间:2019-09-30 03:35:04 阅读: 来源:钻床厂家

高层为羊年楼市打气 有望实现软着陆

房地产仍是经济的平稳器,未来政策转向差异化,并不意味着市场会随着政策周期而大起大落,而是通过市场自发机制,驱使供求逐渐平衡。跟随宏观经济的步伐,未来住房市场进入中速增长常态,中国房地产进入白银时代,政策、市场和行业都将迎来根本变化,2015年被赋予“转型元年”的期待。政策面坚持市场化方向从2014年起,中央对房地产调控思路已经转向,行政化的一刀切政策越来越少,坚持市场化调整方向。行业规则构建增多,包括公积金调整、不动产登记暂行条例等,均着眼于构建房地产市场长期机制。另一方面,金融工具运用增多,包括利率调整、存款准备金调整等,相信这些经济手段会成为未来行业调控的重要方式。李嘉诚的撤资被认为是嗅到这个行业正在发生着根本变化。但值得注意的是,政府高层在此时罕见地给楼市打气,抛出楼市需求长期论——国务院总理李克强在2015冬季达沃斯峰会上强调,中国去年城镇人口又增加了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现在城镇化率在55%左右……中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。我们因此有理由相信,2015年楼市有望实现软着陆。世联行对2015年房地产市场的研究报告认为,行业规模并不会急剧衰减,市场在探明需求的顶部以后,规模总量将不再高速增长,但预计在未来5——10年,依然会维持在一个比较稳定的高位水平。新城控股集团副总裁欧阳捷用“打水漂”来预判今年的调控政策,一方面政府发出稳定住房消费的号召,一方面“回归以市场主导”的既定方针不能变,所以刺激政策不能一石激起千层浪,而是打水漂式的微刺激。打的什么“水漂”呢?欧阳捷向中国经济网记者表示,从中央来看,时不时的定向和非定向式的货币政策会起到激荡市场的作用,逐步扩大新型城镇化试点政策将为试点城镇导入人口,通过鼓励购买商品房用于保障房等缓解市场库存压力,通过推出REITs帮助房地产企业减轻资金压力等等。“总的来说,中央政府的政策更加宏观、更加跨界、更加长线,2015年对于房地产业都是利好,重在鼓励市场信心,稍解近渴,但不会对冲结构调整的目标。”不同于以往,随着中央房地产调控政策权限“下放”到地方政府,中央对地方的政策干预已鲜有耳闻。岁末年初之际,地方政府已经出台许多救市的微刺激措施。可以预见,延续2014年态势,2015年楼市在政策面将迎来全面“宽松潮”,货币环境也将趋于宽松。市场面分层级发展明显向以往爆发式的增长告别,就会迎来需求快速萎缩和房价急剧下跌吗?答案也是否定的。世联行报告指出,根据根据UNdata(联合国数据库)对中国人口年龄结构的统计及测算,2015-2020年,中国25-34岁的人口(即首置型购房者集中的人群)将保持在2.4亿左右,占总人口比例为 17%。34-49岁的人口(即改善型购房者集中的人群)在2015-2035年期间均达到3.1亿以上,占总人口的比例保持在23%的高位。这表明未来20年,中国房地产仍处于改善型置业高峰期。除了改善性住房需求进入高峰期,还有城镇化率提升、家庭规模小型化、棚改等因素影响,预测2015年房地产市场销售总量仍将在一定高位波动。上海易居房地产研究院对2015年情况基本看好,认为全年将探明底部,复苏上行。易居研究员严跃进向中国经济网记者表示,从目前市场走势看,止跌反弹的迹象自然是明显的,房价看涨预期继续形成,货币层面逐渐宽松,所以包括成交量持续上升、价格继续攀升的可能性是非常大的,部分重点城市更要警惕房价大涨的可能。中金公司报告预计,2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。对于房价,该公司预计 2015年 2季度之后才能回暖,环比调整幅度在 5%以内,全年整体较为平稳。经济学家李稻葵说,2015年对于想买房的人来说,也许比较值得期待。房地产整体处于调整期,购房者的选择面在2015年有所增加,价格不会大涨,有可能还会进行一定的调整。可以不那么着急买,不像以前有了钱一定要买。不过,持看跌态度的也不少。摩根大通预测称,2015年中国新房销售将与2014年持平,全国房价将下降2%-3%。此外,房地产投资增速将进一步降温,预计将下降至6%,这将继续拖累经济增长,并继续影响钢铁、水泥和家具等相关行业的销售收入和需求。万通控股董事长冯仑认为,今年整体的房价应该相对趋稳,略有下降,这是2015年普遍城市可能会出现的局面。不过,毫无疑问的是,一线城市仍然普遍看涨。世联行认为,一线城市房价会上涨、演绎资产的故事;二线城市分区域,有些城市会平稳中上涨,是增量的故事;三线城市分化更为明显,房价下跌的居多,也会有上涨的城市,是选择的故事。全国商品房销售金额超过2014年是大概率事件。“除了北京、上海这样的一线城市外,其他城市没有大幅上涨可能性,微调可能会有的。北京、上海房价一定会上涨。”欧阳捷说。企业面白银时代唯有转型2014年,大量的非上市房企资金链紧绷,中小房企处在寒冬期。而上市房企也遭遇较大困难。据统计,在沪深两市144家房地产企业中,当前有73家公布2014年业绩报告。其中,36家实现业绩增长,37家出现下滑,包括可能出现亏损的15家企业。“未公布的企业业绩可能更差。市场分化愈加严重,除部分规模房企外,整体很难维持过去房地产市场的高增长。”中原地产首席分析师张大伟说。另一方面,房地产企业间出现的一些新的变化也引发强烈关注。始于深圳的佳兆业事件目前未有最终定论,同时并不意外未来仍将有房企卷入反腐浪潮。虽然是“烫手的山芋”,但融创依然愿意将佳兆业收入囊中,或算是收购绿城失败后的些许安慰。欧阳捷评论认为,融绿、融佳事件说明房地产市场容量已见顶,证明高周转与快扩张仍是品牌房企的核心竞争力。千亿房企已取得市场份额的15%,价格战已经打响。未来房地产也将像家电行业一样出清市场,中小房企如果没有特色和品牌,将不可避免地出局。美国成熟市场的经验说明,房地产行业从成长期走向成熟期的过程中,必然伴随着企业之间的并购整合。我国房地产开发企业从1997年21286 家,增长至2013年91444 家,年复合增长率达 9.54%,未来实际并不需要如此多的企业存在。实际上,近年来开发企业的数量明显放缓,并购案例在增加。据清科研究中心公布的数据显示,2013 年四季度行业并购案例陡增至62例,2013年全年行业完成148起并购交易,交易总额142.75亿美元,同比增幅达265.7%。面对这些变化,身处白银时代的房企,需要在运营、资本、产品和战略等方面综合考量。“大而全与小而美注定是后白银时代的剩者,其成功的标志就是具有规范的法人治理、清晰的目标战略、稳健的财务模型、精细的管理体系、精准的产品定位、优秀的人才结构与企业文化,不符合此标准的房企一定走不出白银时代。”欧阳捷总结。中金公司报告指出,进入地产白银时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。房地产中长期行业规模增长空间有限,开发商应回归市场饱和度较低、未来仍具潜力的一二线城市。此外,龙头开发商纵向一体化,未来三到五年将是产业并购大发展大时代。事实上,部分房企早已开始积极探索更加多元化的转型方向,布局多个领域发展。万科从提供商向城市配套服务商转变,开展商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产业务。绿地通过智慧城市技术为商办及住宅产品提供智能服务。恒大的转型就更为明显,业务涉及饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。万达集团干脆改变企业风格,从以往的高冷范转向年轻化,业务专注于商业地产与文化旅游地产的双核心驱动。任何行业都有起步、发展、成熟、衰退的阶段,在经历疯长之后,我们都希望这个行业能够慢慢步入成熟。接棒白银时代,2015年被赋予转型元年的期待,这不是由盛转衰的终点,恰是更高层级发展的开始。

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